北京的2022上半年片刻而过，新冠疫情结果亲密尾声，正在居家办公光阴，线上电商平台由于疫情因为订单有大幅延长，闭键为生鲜蔬菜等生涯必要品，物流地产的冷库租赁贸易灵活，迎来速捷发扬。

　　纯洁来说，是物流企业凭据客户必要挑选一个适合的地址，投资和修复企业交易发扬所需的新颖物流措施，以满意客户物品流转需求，取得坚固收益。凭据分类准绳，物流地产属于工业地产的范围。工业地产中包括工业/仓储/等种别，物流地产闭键是高标仓和古代仓两种，而承载生鲜食物的物流闭键聚合正在冷链物流里，冷库举动存储/包装和分销产物的园地，正在一切链条中阐明着要紧功用。

　　冷库是一种通过保温和制冷摆设组合而成的仓储措施。冷库从温区划分分类为高温库、中温库、气调库、低温库、速冻库、超低温库，温度区间如下所示：

　　正在物流地产中冷库的评估中，由于是已修成或者已利用的冷库，故评估法子选用为较量法、收益法、本钱法。

　　此中较量法选择必要凭据评估对象近期是否有闭系市集成交案例，因为冷库属于物流地产里分外类型，日常大宗贸易案例相对较少，而且以股权贸易收并购居众，涉及保密赞同条件和价钱内在不联合，故选择较量法较少，若有相近似贸易案例并了了贸易条件内在，选择较量法是合理评估法子之一。

　　本钱法是指服从重修或者重置被评估对象的思绪，将重修或重置本钱举动确定评估对象价钱的底子，扣除闭系贬值，以此确定评估对象价钱的评估法子的总称。

　　正在做冷库本钱法中，日常土地本质为工业地或者仓储物流用地，有的土地利用年限为50年，也有局限土地利用年限为20年，利用年限分歧较大，正在举行土地较量法或者基准地价法矫正经过中要细心区别。

　　冷库评估是一个集体经过，如果孑立预备土地和房地产的修变成本会变成和实践参加及利用状况不划一，价钱内在会发生分歧。于是本钱法中是否将冷库修变成本纳入物流地产冷库评估，以及纳入哪些局限是正在实践操作经过中必要细心的题目。

　　日常来说，不行搬动的呆板摆设专用于某项出产举止且拆除后价钱量极小或不行利用，这一局限举动固定本钱必要纳入重置本钱估算。

　　冷库修制价钱必要探求众方面要素，闭键要素包含冷库的巨细、冷库机组、冷库温度题目、冷库选址等，日常冷库越大对时间和原料央求越高，冷库机组品牌与质地越好价钱越高，冷库温度越低价钱越高，另有冷库选址倘若太远也会影响运输费、人工费、施工时期等。

　　故冷库价钱分歧性较大，冷库修制的冷库包括的制冷局限、库体保温局限、配电及冷库照明局限等实质，小型冷库与大型冷库的单元本钱能够是倍数延长，于是修变成本参数的选择要凭据实践评估对象处境举行市集化取值。

　　正在折旧方面，一个冷库的利用年限日常15-20年，倘若按集体举行评估，除了兴办物的折旧外，呆板摆设的折旧也必要探求正在内。冷库的修制周期也比一般物流地产周期长，开采周期必要探求全体竣工状况周期。

　　收益法是通过将评估对象的预期收益资金化或者折现，来确定其价钱的百般评估法子的总称。

　　收益法是筹办性物业或者工业园能发生坚固收益最常用的估价法子，冷库因为正在物流园区别外存正在，而且电商及进出口交易需求兴旺，空置率较低。

　　以北京为例，北京冷库的空置率正在3%-9%，凭据差别季候空置率会有浮动，均匀空置率约7.5%控制，收益房钱约2.4-4.5元/平米/天。世界冷库房钱收益秤谌正在2-6元之间，地区差别分歧较大，如天津口岸都市，冷库房钱约3.6-4.8元/平米/天，上海生意中央都市冷库房钱4.8-6元/平米/天。近三年冷库均匀价钱为3.2元/平米/天，均匀空置率12.8%。

　　正在收益法中，收益年限是必要探求的要紧要素之一，因为工业仓储用地大局限为50年产权，而冷库呆板摆设为15-20年利用期，如果冷库摆设20年后到期必要改换摆设会有本钱参加及改制期，这个收益年限必要提前探求并举行注脚，倘若土地是20年产权的，呆板摆设利用期未完结，可能以孰短准绳严谨探求收益期。

　　正在冷库评估中，必要探求价钱内在本钱法与收益法是否划一，收益限期是非，本钱价钱坎坷都是必要眷注的环节点，正在的确实物操作经过中，要细心法子的立室度和相干性。